读懂房贷利率,你才能看清未来房价趋势



我之前在文章中写过 2019年开年动作可不小,大家忙着个税抵扣填单,央行又降准:


春节前夕,央行2019年首轮降准第二阶段正式生效,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。加上已经于1月15日生效的第一阶段降准,两次合计释放资金约1.5万亿元。这意味着2019年首轮降准全面落地。


同时,不少城市都有房贷利率下调的消息传出。根据机构监测数据显示,2018年12月全国首套房贷款的平均利率在连涨23个月之后出现下跌。步入2019年,房贷利率很有可能还会再降,因为降准释放的大量资金使得银行可以调度的钱变多,尽管降准主要是为了支持实体经济,但随之而来必然会增加楼市利好消息的出现。


新的一年买房,除了关心房价涨幅,房贷利率也是重中之重。按揭利率上浮,意味着要承担更多月供利息,而房贷利率回调,则能够减轻不少房贷压力。


似乎,房贷利率的下跌是一件好事,可事实上,并没有这么简单,许多人仅仅将房贷利率看作购房时的利息计算,殊不知房贷利率其实是中国楼市宏观调控最有力的武器。读懂了房贷利率,你才能更好地看清未来房价趋势。


关键词:

房贷利率

利率&需求

利率&房价



01.房贷利率


房贷利率是1980年由邓老提出并在1998年左右完善,同时提出了公积金贷款,并把最长贷款期限延长至30年。

要了解房贷利率,首先要清楚基准利率:以央行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。



图1:央行目前执行的基准贷款利率


银行的贷款利率是参照央行的基准利率执行的,各个商业银行会根据贷款产品的类型、借款人的个人信用、资质以及贷款银行当地的相关政策进行一定的调整,因此各个银行的贷款利率会存在差异。


2018年,我国大部分地区的首套房贷款利率在基准利率基础上上浮了10%-20%,对于办理二套房贷款的用户,贷款利率上浮了20%-30%。


融360大数据研究院数据显示,2018年12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比下降0.53%,17个城市首套房利率均值出现回调,北上广深以及多数热门二线城市首套房利率均值均有不同程度下调。




图2:2018年12月首套房贷款利率最低十大城市


显然房贷利率回调是大趋势,原本房贷利率的下调对购房者来说是切切实实的好事,可在下调的大趋势下,对还没有上车的购房者而言,喜悦之中更是难掩担忧。


担忧什么?简单来说,当一系列楼市利好消息直接或间接出现时,老百姓最怕的就是房价会跟着上涨。而相比利率下跌带来的每个月少还几百块利息而言,每平米更高的房价涨幅会更加加剧购房者的压力,前者的利好实为杯水车薪。



02.利率下跌能否拉动购房需求?


一系列的降准资金逐渐释放,尽管国家不允许其流入房地产市场,但银行多出来的钱能否变相拉动购房需求,增加楼市购买力?因为供需关系将直接影响房价,因此有必要再次向大家提出这个问题。


房贷对需求的影响:由于房贷的诞生,居民可以用少量的资金去撬动更大的杠杆完成资产配置,在持有少量资金的情况下,大幅度增加居民购买房屋的需求。居民购房需求增加,直接导致房地产市场供不应求,从而导致房价飙升。


中国房地产市场也随即迎来黄金周期,同时也因为过度使用房贷杠杆造成房价一路飙升,资产泡沫迅速累积,居民负债累累成为社会现状。




图3:房贷对需求的影响/来自贝壳研究院


利率下跌拉动购房需求依然乏力:购房首付比例一般在房价三成左右,而高额房价背景下,三成的首付依然会使大批刚需元气大伤。同时,尽管利率开始出现下调,但整体上房贷利率仍然较高,普遍高于基准利率10个基点。目前一二线城市的高房价,平均利率只下滑3个基点,对于购房者来说依然远远不够。


因此,以当前利率下调力度拉动购房需求显然是不够的,更何况利率不会一直降下去,考虑到经济的平稳运行,利率最后还是会趋于稳定。在房价与房贷利率没有达到一个合理水平的时候,房地产市场偏冷的现象就不会有太明显的改变。



03.利率与房价的关系


利率能影响需求,而需求能影响价格,因此利率与房价之间存在一定的关系。


如下图,房地产历史上任何一个房价转折点,几乎都是跟随着房贷利率变化的节拍。




图4:房贷利率与房价变化的关系/来自贝壳研究院


如果看懂了前文房贷利率与房地产市场需求之间的关系,就不难得出结论:房贷利率升,房价降;房贷利率降,房价升。


上图中,2017年这波大牛市的促成,就是在2015年330新政5次下调房贷利率,并以7折房贷利率导致的结果。这个利率进入谷底区后,再加上棚改货币化PSL天量供应,三四线楼市也跟着疯涨了一波。


因此,上文我也说到,目前房贷利率下跌一方面使购房者欣喜,一方面又使购房者担忧:担心新的一轮房价上升。


但我要给广大购房者吃下一颗定心丸的是:过分担忧房价重新上涨显然没有必要,刚需购房仍然看准就上。


很简单,前文也说过:当前利率下调力度拉动购房需求显然不够,而需求还未正式拉回正常水平时,房价就不可能骤然上涨。


换言之,判断未来房价信号是否上涨,关注房贷利率调节即可:如果利率调节能有效提升购房需求,房地产市场过冷,调控目标转为去库存,显然房价就要升高。举个简单的例子,如果有一天银行大喊7折放贷,你基本上不用考虑什么,赶紧冲进去买房,因为下一波牛市已经在路上。




图5:房贷与房价变化之间的规律/来自贝壳研究院


目前中国的房贷利率平均上浮15~20%,即5.88%,从历史走势区间来看并不高。如果中央继续坚决遏制房价上涨,房贷利率就不会出现大幅放松。


有朋友会问:那为何会出现当前小幅放松房贷利率的情况?而且央行放水是为了刺激实体经济,而防止大水进入楼市最好的办法依然是上调房贷利率,为何会出现既想刺激实体经济,又故意给楼市注水留空子的情况?


这个问题的答案,其实就得折回去考虑刚刚过去一年直至现在中国经济面临的问题了,我在此前的许多文章中都有提到过经济形势和外界大环境对楼市的影响,而在如此尴尬的期间,似乎房地产不愿意被重新抬回局面却又不得不稍微提一下这个夜壶的矛盾情况就出现了。



04.结语


读懂房贷利率,看清未来房价趋势固然是一件好事,但趋势终归只是趋势,对大部分人而言,更重要的是立足于当下,何况人这一生中,拥有一至两套房足矣,尽管房子在未来很长时间来看,依然是重要的投资手段之一,但靠炒房发家致富的时代已经一去不复返。与其忧心忡忡未来,不如着眼当下,做一点对自身更有帮助的事。

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