深圳房贷利率上调,LPR扫盲全知道!
最近,深圳又一拨蜜汁操作,深圳建行将于今日起调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP(相当于5.10%),二套房贷执行LPR+95BP(相当于5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP。
这到底是好事坏事,还真不是你看到的那么简单。
一、利率上调的影响
毫不客气的说,房贷利率上调,意味着利息变多,贷款成本提高了。
打个比方,贷款100万,首套房月供是多了92块,二套房月供多了218块,对于刚需来说,苍蝇腿也是肉呀,刚改更不必说了,贷个五六百万,每个月就多了一千多,1年下来平白无故多了一万块,也是肉疼得厉害。
很多人不免会纳闷,经历208调控后,深圳二手房市场已经触及冰点,误伤了不少购房者,这还不够吗?调控还要all in到啥时候?
其实,也并非完全如此。有银行内部人士透露,此次建行上调,房贷利率主要与其自身贷款业务调整有关,并非是深圳房地产调控的结果。
据了解,目前深圳其他银行仍处于观望状态,暂未有跟进动作,但多家银行称不排除未来“跟风”上调的可能性。
二、深圳房贷利率是高是低?
从另一角度来说,深圳的房贷利率不算高,以下为深圳建行房贷上调前的数据:
利率上调后,深圳的房贷仍然不算是高的,对比其他一线城市,深圳5.1%的首套利率一线排名第三,最高的是北京、最低的是上海;
二套房贷利率中,深圳5.6%排名第二,最高的也是北京,最低也是上海。(上海慕了~)
需注意的是,广州今年经历三轮加息之后,其首套房贷利率已经是四大一线城市里最贵的,二套房贷利率仅次于北京。
可以想见的是,随着建行上调利率的实施以及其他大行的跟进,未来深圳的二套利率将与广州比肩。
其实,今年以来,全国各大城市的房贷利率,分别就有不同幅度上调。
进入2021年之后,楼市就在不断收紧信贷资金,甚至于还出台政策对银行做出了“两个限制”。这样做的结果就是,因为流入楼市的资金减少的原因,市场上的房贷利率出现上涨。下图是4月以来房贷“加息”的城市:
可以看出,加息比较多的城市还有长沙、芜湖,这两个城市的首套房、二套房都加息了25个基点。
首套房加息不少于15个基点的城市,还有石家庄、大连、廊坊、东莞、佛山、重庆、中山等。其中廊坊的二套房加息更为生猛,达到了43个基点。
三、LPR怎么整明白?
需清晰的是,此次深圳建行调整的是加点数,LPR并没有变,还是4.65%。所谓LPR,也叫做贷款市场报价利率,就是由包括大中小银行在内的18家银行根据本行对最优质客户贷款利率,按公开市场操作利率加点形成的方式报价。
以前央行统一制定的基准利率,带有计划经济的影子,不能很好的反应借贷的真实市场价格,后来改由十多家商业银行联合报价的方式,使得利息的价格形成机制更加市场化。自此,商业性个人住房贷款利率将由“基准利率×(1+浮动比例)”正式变成“房贷利率=LPR利率+加基点”。
与基准利率相比,LPR更加市场化。目前,LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
至于LPR具体加多少基点,银行其实主要是根据自身具体情况、当地推行的政策及当地市场状况等多方面因素来决定的。因此,各地区各银行加的基点都可能会不同。不过目前各地区的大多数银行首套房贷款利率都在5.4%到6.2%左右,二套房贷款利率普遍在5.8%到6.4%左右。
尽管中国的LPR已经连续12个月没有变化,但各大城市楼市加息悄悄进行中。之所以会出现全国范围的房贷加息,就是因为LPR一年没变,银行觉得房价在涨,风险越来越大。为了匹配风险和收益,必须提高抵押贷款利率。
那么,到底是选择LPR还是固定利率?关键是看利率的趋势,是上行趋势还是下行趋势。利率上行,选固定利率划算;利率下行,选LPR划算。但现在很明显,利率是下行趋势,那当然是选LPR划算。
房贷利率作为楼市调控的指挥棒,起到非常关键的作用。显而易见的是,在深圳换房成本变得越来越高,一次明智的决策所产生的效益将远远大于几十年的职场打拼。
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