2019年4月房贷报告：15城连续下调房贷利率 全国平均水平低于去年同期
作者： 融360数科研究院
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融360大数据研究院监测数据显示： 2019年4月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，较上月下降8BP，实现5（个月）连降，比去年同期同样下降8BP。
融360大数据研究院监测的35个城市中，厦门首套房贷款平均利率最低，为4.90%（与上月持平）；武汉首套房贷款利率最高，为5.99%。上述35个城市的533家银行分（支）行中，除停贷的银行之外，4月份有12家首套房贷款利率上升，126家下降，376家与上月持平。
融360大数据研究院监测数据显示，2019年4月，全国二套房贷款平均利率为5.81%，较上月回落8BP，已连续下降半年，与半年前的6.07%相比，下降了26个BP，与去年同期相比下降10BP。
整体来看，4月的房贷利率下调情况超过预期，今年1季度尚未下调的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市，均在4月份出现不同幅度的下降。融360大数据研究院监测的35个城市中，杭州地区首套房贷利率降幅最大，环比下降35BP，海口和哈尔滨的下降幅度也超过20BP。
央行公布的金融统计数据显示，4月末个人住房贷款同比增长17.5%，比上月末和上年同期分别低了0.1个百分点和1.9个百分点。可以看出，虽然2019年住房贷款利率持续下降，房地产市场依然在可控范围之内，个人住房贷款余额一直保持比较平稳的增速。
报告结构：房贷市场数据、典型城市数据、房贷市场走势
样本选取：本期融360大数据研究院选取了66家银行位于全国35个重点城市的533家支行。
采集时间：4月1日-4月30日。
数据说明：
1.采集的房贷利率和首付水平均为给到一般客户的最低水平。
2.所有平均利率计算方式均取样本数据的算术平均数。
3.若对银行样本数据有疑问，欢迎与我们沟通联系，联系方式见文末。
第1章
-房贷市场数据-
2019年4月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，较上月下降8BP，首套平均利率连降5个月，低于去年同期水平，未来整体利率仍可能继续下行。本月有376家银行分（支）行首套房贷款利率持平，较上月增加11家。
1.1 全国首套房贷款利率变动情况
1.1.1 全国首套房贷款平均利率为5.48% 同比数据三年首降
图1-1 近一年全国首套房贷款平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示，2019年4月全国首套房贷款平均利率为5.48%，相当于基准利率1.117倍，环比下降了1.48%（8BP）；与去年4月首套房贷款平均利率5.56%相比，同比也下降了1.48%（8BP）。
融360大数据研究院监测的35个城市中，厦门维持上月首套房贷款平均利率4.90%，仍为最低；上海次低，首套房利率为4.96%，较上月下降10BP；首套房贷款利率最高城市除武汉外，还增加了南宁，房贷利率均为5.99%，但也都低于该市上月利率。
图1-2 533家银行首套房贷款利率变化情况
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据的35个城市533家银行中，除停贷的之外，4月份有12家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比2.25%，较上月减少3家银行分（支）行；有126家银行分（支）行利率下降，占比23.64%，较上月减少12家；有376家银行分（支）行首套房贷款利率持平，较上月增加11家，占比72.61%。
1.1.2 首付2成的银行数增至40家 长春超半数银行由3成降至2成
图1-3 533家银行首套房首付比例占比分布
数据来源：融360大数据研究院
2019年4月，全国533家银行分（支）行中，除停贷银行外，首套首付2成的有40家银行，较上月增加9家银行，占比7.50%；首付3成的有408家银行，较上月减少3家银行，占比76.55%；首付3.5成的银行有56家，占比10.51%；首付4成的银行有14家，占比2.63%。
融360大数据研究院监测的35个城市中，本月长春有超半数银行调低了首付比例，之前14家银行全部执行3成首付，4月份有8家最低可以做到2成。
1.1.3 天津成为房贷利率全国第三低城市 杭州海口首次入围最低全十
2019年4月，首套房平均利率最低的十个城市中，杭州和海口房贷利率分别大幅降低35BP和28BP，首次入围最低前十；上月最后两名太原和乌鲁木齐的房贷利率与上月持平没有降低，因此对应地跌出最低前十排名；天津4月房贷利率下降至5.00%，超过福州成为第三低城市。
1.1.4 一二线城市房贷利率均有所下降 杭州大幅下调35BP
图1-4 2019年4月一线城市首套房贷款平均利率
数据来源：融360大数据研究院
图1-5 2019年4月部分二线城市首套房贷款平均利率
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示，2019年4月，4家一线城市的首套房贷利率均有所下降，广州和上海的下降幅度高达10BP；北京和深圳都环比下降了3个BP。
二线城市也没有停止房贷利率下降的脚步，且下降幅度大于一线城市。多个城市的下降幅度超过10BP。不过整体来看，二线城市的房贷利率水平依然高于一线城市。
1.2 全国二套房贷款利率变动情况
1.2.1 二套房贷款平均利率持续降低 本月降至5.81%
图1-6 近一年全国二套房贷款平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示，2019年4月全国二套房贷款平均利率为5.81%，较上月回落8BP。二套房贷款平均利率已连续下降半年，与半年前的6.07%相比，下降了26个BP。
融360大数据研究院监测的35个城市533家银行分（支）行中，二套房贷利率有105家执行基准上浮10%，较上月增加了33家；83家执行基准上浮15%，较上月新增27家；219家执行基准上浮20%，较上月减少11家；99家银行执行基准利率上浮20%以上，较上月减少50家。
1.2.2 二套房首付比例仍以4成为主 长沙二套房首付比例主流调高至4.5成
融360大数据研究院监测数据显示，全国533家银行分支行中，除停贷银行外，二套房执行首付4成的银行共有190家，较上月减少2家；执行5成、6成、7成以及8成的银行数分别为93家、97家、52家和29家。
4月份，长沙地区的二套房首付政策变化较大。融360大数据研究院监测的长沙地区15家银行中，5家银行将二套房首付比例调高至最低4.5成。
第2章
-典型城市数据-
2019年4月，融360大数据研究院统计的典型城市有10个，分别为：北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、重庆、苏州、杭州、海口。
2.1 北京：首套房贷平均利率为5.40% 环比下调3BP
图2-1 近一年北京房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院测数据显示，4月北京首套房贷款平均利率为5.40%，环比下降了3BP；二套房贷款平均利率为5.88%，与上月持平。
北京地区监测的30家银行分（支）行中，除友利银行仍维持基准利率的1.15倍外，其余29家的首套房贷利率全部执行基准利率上浮10%；所有银行二套均执行基准上浮20%。
2.2 上海：首二套房贷利率均有所下调 且多家银行下调首付比例
图2-2 近一年上海房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示，2019年4月上海首套房贷款平均利率为4.96%，环比下降10BP；二套房贷款平均利率为5.48%，环比下降8BP。
上海地区监测的30家银行分支机构中，停贷银行重新启动个人住房贷款，7家银行在本月下调了首套房贷基准利率，其中5家是全国股份制商业银行；首付比例方面，首套房的首付比例不再全部执行最低3.5成，1家银行上调首套房首付比例至最低4成，2家银行则由原来的3.5成降至3成；7家银行将二套房比例由7成调成最低5成，2家银行由5成上调至最低7成。
各家执行的首套房贷利率也均未发生变化。整体来看，仍然是执行9.5折的银行数量最多，有10家；其次，9家执行基准上浮10%，7家执行基准利率。
2.3 广州：房贷利率持续下降 首套房贷最低可执行基准上浮4%
图2-3 近一年广州房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示，2019年4月广州首套房贷款平均利率为5.32%，较上期下降10BP，；二套房贷款平均利率为5.60%，下降11BP，环比下降1.96%。
虽然广州的房贷利率水平整体下降，但不同银行调整房贷利率的方向不同。广州地区监测的23家银行分（支）行中，4月份有4家银行下调首套房贷利率，3家银行上调。调整后，部分银行对首套房最低可执行基准上浮4%，另有5家银行执行基准上浮5%，11家银行执行基准上浮10%。
2.4 深圳：4月房贷利率仍有微降 停贷银行减少2家
图2-4 近一年深圳房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示，2019年4月深圳地区房贷利率仍有略微下调，目前首套房贷款平均利率为5.22%，较上期下调3BP；二套房贷款平均利率为5.49%，较上期下降8个BP。
深圳地区监测的26家银行分（支）行中，停贷银行由4家减少至2家，4家银行下调首套房贷利率，2家银行则有所上调。目前，可贷款的24家银行中，18家银行首套房贷利率最低执行基准上浮5%。
2.5 武汉：首套房贷利率跌破6% 但整体水平仍为全国最高
图2-5 近一年武汉房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示：2019年4月武汉首套房贷利率平均值为5.99%，值较上期下降10BP；二套房贷款平均利率为6.32%，下降12BP。
武汉地区监测的14家银行分（支）行中，首套房方面，本月有4家银行下调了房贷利率。调整之后，半数银行执行基准上浮20%，2家银行执行基准上浮30%，4家执行基准上浮20%，还有1家银行为基准上浮10%。
2.6 南京：首套利率主流水平由基准上浮15%降至上浮10%
图2-6 近一年南京房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示：2019年4月南京首套房贷利率平均值为5.49%，较上期下降8BP；二套房贷利率平均值为5.78%，环比下降11BP。
南京地区监测的17家银行分（支）行中，本月有6家银行下调了首套房贷利率，主流贷款利率由基准上浮15%降至10%， 6家银行执行基准上浮15%，2家银行上浮12%。
2.7 重庆：首套房贷利率环比下降14BP 首套主流为基准上浮10%
图2-7 近一年重庆房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示：2019年4月重庆首套房贷利率平均值为5.53%，较上期下降14BP；二套房贷款平均利率为5.83%，环比下降14BP。
重庆地区监测的16家银行分（支）行中，8家银行本月下调了房贷利率。此前只有1家银行首套房贷款执行利率基准上浮10%，现在有8家银行；1家上浮20%；其他均为基准上浮15%。
2.8 苏州：9家银行下调首套房贷利率 苏州出台“限售”新政
图2-8 近一年苏州房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示：2019年4月苏州首套房贷利率平均值为5.81%，较上期下降7BP；二套房贷利率平均值为5.96%，环比下降10BP。
苏州地区监测的17家银行分（支）行中，9家银行都在4月份下调了首套房贷款利率，所有银行最低可执行利率都不超过基准的1.2倍，不过首套房贷最低可执行利率仍为基准上浮15%，有4家银行；另外，10家银行基准上浮10%，3家银行基准上浮18%。
5月初，苏州出台限购新政，对苏州工业园区全域、高新区重点区域实施限制转让措施，购房人新建商品房取得不动产权证后满三年方可转让，二手房满五年方可转让。此限售新政是苏州继2016年后首次加码 房地产调控。
2.9 杭州：首二套房贷利率均大幅下调 进入首套房贷利率最低前十城市
图2-9 近一年杭州房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示：2019年4月杭州首套房贷利率平均值为5.18%，较上期下降35BP，大幅的下调使得杭州入围房贷利率全国前十低城市，排名第五；二套房贷利率平均值为5.42%，环比下降49个BP。
杭州地区监测的15家家银行分（支）行中，14家银行在本月下调了住房贷款利率。目前，首套房方面，13家银行执行基准上浮5%，2家银行上浮10%；二套房方面，13家执行基准上浮10%，2家执行上浮15%。
2.10 海口：首套房贷利率环比下调28BP 为近几年来首次大幅波动
图2-10 近一年海口房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360大数据研究院监测数据显示：2019年4月厦海口首套房贷利率平均值为5.36%，环比下降28个BP，这是近几年来，海口地区房贷利率波动幅度最大的一个月。海口地区也因为此次各银行集中下调，进入到全国前十低城市。
海口地区监测的9家银行分（支）行中，本月有1家银行停贷，4家下调房贷利率。目前，7家银首套房贷利率执行基准上浮10%，1家上浮5%。
第3章
-房贷市场趋势-
整体来看，4月份的房贷利率下调情况超过预期，今年1季度尚未下调的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市，均在4月份有不同幅度的下降。
2019年4月，长春的首套房贷利率上涨了1个BP，为2019年首次调整。共有28个城市的首套房贷利率下降，其中杭州地区降幅最大，环比下降35BP，海口和哈尔滨的下降幅度也超过20BP。本月有15个城市连续下调房贷利率，分别为武汉、郑州、南昌、沈阳、长沙、青岛、重庆、济南、佛山、南京、宁波、广州、深圳、杭州、天津。
央行公布的金融统计数据显示，4月末住户贷款同比增长17.3%，其中个人住房贷款同比增长17.5%，比上月末和上年同期分别低了0.1个和1.9个百分点。可以看出，虽然2019年住房贷款利率持续下降， 房地产市场依然在可控范围之内，个人住房贷款余额一直保持比较健康的增速平稳发展。
日前，国务院印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，提出到2022年，要初步建立城乡融合发展体制机制，有力有序有效深化户籍制度改革，逐步消除城乡落户限制。财政部和税务部还出台了一揽子税收优惠政策，努力推进公租房的供应量快速增长以达到供需平衡。
具体到各个城市上，大原则仍然是因城施策，各城市进一步加快人才落户步伐，落实差别化住房信贷政策。例如近期广州、南京在买房、租房等方面出台一系列安居政策，苏州地区也对热点区域的新建商品房实行人才优先购买政策，但同时实行新房3年、二手房5年的限售（转让）的限制，抑制投机行为。
这说明一系列的政策举动都是在“房住不炒”的定位下开展，放宽落户不等于放松对 房地产的调控。结合各大银行在2018年及近期的企业贷款投向来看，房地产贷款比例有所增加，说明2019年的房地产市场供应较为充裕，因此我们预测未来房贷利率仍然会保持稳中有降的趋势。 @今日话题 $简普科技(JT)$