站在2021年5月来看，如果选择让你在房贷LPR和固定利率之间选择，你会如何选择?
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事实证明，选择LPR浮动利率是明智之举，我当初的建议是完全正确的。
因为只要接下来5年期以上LPR依旧小于4.8%（目前是4.65%），转为浮动利率朋友的还贷数额会稍稍减少，目前有朋友的每月房贷还款数额已经开始减少了。
我国利率下降是一个非常明显的趋势，理由也很简单，我国现在提倡“内循环”，所谓的内循环就是内需，一个经济体要想提振自己的消费市场，主要就是要刺激人们消费，而，低利率就是刺激消费的必要手段。
详细分析利率上调如下：
最近关于房贷利率上调的新闻很多，这对于新购房人群的影响是无疑的。但是，这会不会影响存量房贷用户呢？答案是由于5年期以上的LPR并没有变化（连续13个月没变了），各城是通过上调加减点数来提高房贷利率的，因此并不会影响“选择LPR浮动利率”的存量房贷。下面就详细论述一下。
1、多城房贷利率上调
主流媒体报道继深圳五大银行集体上调房贷利率后，杭州、宁波、苏州等地多家银行上调房贷利率，比如：
- 深圳：建行调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。
- 杭州：多家银行上调房贷利率；调整后，首套房利率5.4%，二套房5.5%。此前利率在首套5.2%、二套5.38%的水平。
- 宁波：工行、农行、中行、建行、交行于近日上调了房贷利率，首套房由5.35%上调至5.45%，二套房由5.6%上调至5.7%。即首套房与二套房均分别上涨了10个BP。
- 南昌：首套房贷利率从5.65%上浮到6.125%（真恐怖的房贷利率啊，打劫不过如此），其中，工商银行、农业银行最高，其他银行主流在5.88%左右。二套房贷利率在5.8%-6.37%之间，其中，最高的仍是工商银行、农业银行，二套房贷利率高达6.37%。
- 苏州：没上调之前的首套房贷利率普遍是5.1%或者5.15%，大部分银行透露出来的消息是，会上调至5.65%。
房贷利率上调对新购房的钱包产生多大影响呢？假设贷款200万，等额本息还款30年，此前房贷利率为5.2%，调整后变为5.4%（也就增加20BP）。
那么，原本利息总额为195.36万，每月还款10982.22元；经利率上调20BP后，利息总额变成了204.30万（增加约8.94万），每月还款1123062元（增加约248.4元）。可见房贷利率上调对于大额房贷来说还是影响较大的。
而且您还可以看到，我国房贷极其恐怖，房贷利率是5.3%时候基本上就是借一还二。为什么说南昌房贷利率是打劫呢？因为太高了，上述条件不变，以6%房贷利率计算利息总额高达231.68万。
知道日韩房贷利率多少么？目前，韩国房贷利率大约2.5%，日本则是0.5%-3.5%之间，都假设房贷利率为2.5%，那么同样条件下，利息总额才84.49万。
所以，我们不能单纯仅比较中日韩的绝对房价，虽然绝对房价我们也高高在上，我们还要考虑利率、公摊这样的因素，很多人说什么日韩有房产税，其实，就我们这恐怖房贷利率，他们的房产税算的了什么呢？且不说我们房地产税改革也加速了！
2、存量房贷不会受影响
为什么存量房贷数额不会受影响呢？这主要与当初转为浮动利率（LPR）的规则有关，当初的转换原则是：转换后的房贷利率 = 当期的LPR（5Y） + 加减点数（可为负值）。（详细参见旧文《 房地产杂谈，请速换成LPR浮动利率》）
转换期间统一参考2019年12月20日发布的5年期以上LPR数值（即4.8%），也就是说，转换时候的“加减点数”= （您当时的固定利率 - 4.8%）*100
转换后，“加减点数”就固定了，以后是不会变化的，之后的房贷利率只会随着五年期以上LPR而变化，但是，自2019年12月20日以来，LPR从来没有增加过，最近13个月LPR保持不变，可见，虽然各地在调高房贷利率，但是，由于LPR没变，所以对存量房贷没有影响。
目前，房贷利率构成为：房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数（加减点数存在就是为了因地制宜灵活调整各地房贷利率）。当下，这些城市都是通过提高“加减点数”来上调房贷利率的。
考虑到当下五年期以上LPR为4.65%，较4.8%下降了0.15%（即15BP），按理说，只要您转换成浮动利率，未来五年期以上LPR不超过4.8%，您的房贷会稍稍减轻。
3、选择浮动利率是明智之举
我此前曾多次发文表示建议换成浮动利率，现在，我依旧认为换成浮动利率是明智之举。前面已经论述了，只要接下来5年期以上LPR依旧小于4.8%，转为浮动利率朋友的还贷数额会稍稍减少。
我国利率下降是一个非常明显的趋势，理由也很简单，我国现在提倡“内循环”，所谓的内循环就是内需，一个经济体要想提振自己的消费市场，主要就是要刺激人们消费，而，低利率就是刺激消费的必要手段。
并且，产业升级也需要降低企业的融资成本，这样也会助推国家超低利率方向发展。不仅是贷款利率会下降，存款利率也会下降，这是大势。即便未来发生利率上升，那也是短暂的利率上升，历史房贷利率和存款利率都表明了，利率下降才是主流。
而且，我认为对于背负了房贷的朋友来说，国家未来很可能通过降低房贷利率来减轻他们的还贷压力，这可能是给高位购房人群最后的安慰剂了。
目前LPR已经横盘良久，为什么下跌停止了呢？主要是MLF（中期借贷便利）没动，这个没动根源在于通胀预期下，国家为了避免恶性通胀，不敢调低利率，说明国家的货币政策还是很谨慎的。
而且，MLF会直接影响LPR，要是再下降LPR，那么又会刺激房地产泡沫膨胀（LPR）。现在，有的城市实际房贷利率上升了，是通过提高加减点数实现的。主要还是为了先遏制房地产泡沫，也体现了国家去房地产泡沫的决心。
我个人认为房贷利率要想大幅度下降，前提是房地产泡沫消除，同时房地产税改革完成，给房地产戴上紧箍咒遏制其金融属性。（参考旧文《 再谈房地产税，真的渐行渐近啦！》）
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现在知乎真的变垃圾了。第一第二的回答都说的什么玩意儿。浮动利率的风险属于借贷者，固定利率的风险属于银行。这个事为什么没人提？扯什么未来加息还是降息，你们是神仙吗？能掐指算出来？
现在的房贷利率几乎和LPR脱钩了，LPR很久都没有变了，而房贷利率却一直上涨。
如果说未来对银行的两条红线不做改变的话，银行在房贷额度有些的情况下，又想要创造出更多的收入来，那么就只有加息。只有这样，才能在有限的蛋糕上，创造出更多的利润。
毕竟你想嘛，银行现在房贷每年额度就那么点，被限死了，而房贷又是银行收入的一个大头，高层又要银行对企业进行扶持降息，那么银行也得吃饭，也要赚钱，靠什么赚钱？就只有从房贷上想办法了。
可以预见，未来房贷利率还会继续上涨一段时间。
如果不切换成LPR利率，那么你的房贷利率一直锚定的是基准利率，这个利率是不变的。
从宏观和长远的角度来看，世界各发达国家的央行基准利率都控制在2%以下，甚至有些地区开始实行负利率。
世界经济是一个整体，中国也不是一个封闭的国家，中长期利率下行是一种必然的趋势。
从微观角度来说，去年疫情期间为了刺激经济和帮助中小企业度过难关，商业银行发放了很多低息贷款，现在差不多是第一批贷款到期时间。为了保护脆弱的中小企业，商业银行正常应该做的是续贷甚至无还本续贷以降低中小企业成本。如短期上调LPR利率，岂不是变相增加了中小企业的融资成本。
短期内房贷利率可能会有所上调，这是由于监管调控造成。目前市场由于房贷额度稀缺，对于新投放的按揭贷款，商业银行会在基准利率基础上加更多的点数，而对于存量房贷就没有这的问题。
即使调整到LPR利率，加减点还是参考之前“基准利率”同等折扣力度，还能享受LPR利率下调带来的实际优惠，所以还是应该尽快切换成LPR利率。
以老外的社会推断我们的社会？
制度根本都不一样。对于未来的推断基本没有参考价值。
固定利率最好。
首先，什么是LPR？，LPR是贷款市场报价利率（Loan Prime Rate.LPR)英文首字母缩写；它是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要是指中期借贷便利利率.MLF）加点形成的报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性贷款参考利率，各金融机构在发布和执行自身贷款利率的时候必须以当期有效的LPR为依据。目前公布的LPR主要有1年期和5年期以上两个品种。之所以要采用LPR利率形式，主要还是因为LPR的市场化程度高，能够充分反映信贷市场资金供求的关系，从而促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。
为具有代表性，人行将具有代表性的商业银行由原来的10家扩充到目前的18家；这18家分别为工行、农行、中行、建行、交行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商银行、渣打银行（中国）、花旗银行（中国）、微众银行和网商银行。
2019年8月20日，全国银行间同业拆借中心公布了最新的贷款市场报价利率（LPR),以后定于每月20日（节假日顺延）公布当月新一期的LPR。
与此同时，人行发布公告要求，各商业银行金融机构自2020年1月1日起，不得再使用和参照贷款基准利率定价的浮动贷款利率合同。自2020年3月1日至8月31日，金融机构应与存量浮动贷款利率客户就定价基准转换条件进行协商，将原合同约定的利率定价方式全部转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同生效期限内固定不变；也可转为固定利率。当然，此次贷款定价机制的转换并不局限于房贷，还涵盖企业贷款、个人其他消费贷款等。就房贷来看，仅包含商业性个人住房贷款，以及组合贷款中的商贷部分，不涉及个人公积金贷款。
作为社会大众的我们，在面对这突然其来的利率定价模式转换，是选择转换成LPR+固定加点还是选择固定利率，到期怎么选划算？其实这两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于我们自己的判断，特别是对未来贷款利率走势的判断。总的来说，如果认为未来LPR会下降，那么选择LPR+固定加点会更好；如果认为未来LPR会上升，那么转换为固定利率就会显得有优势。
假设，A在2018年5月份申请了一笔个人住房贷款100万元，当时的个人住房按揭贷款利率假设为5.22%。那么当前，按照人行的贷款利率转换的要求，A可以选择将贷款利率定价方式转换为LPR+固定加点，也可以选择转换为固定利率。
1.选择转换为LPR+固定加点，即以上一年度12月的LPR为基准，加固定的点形成；那么A的贷款利率转换后为2019年12月份LPR+固定加点=5.22%，也就是4.8%+固定加点=5.22%，那么固定加点为0.42%（也就是42个BP），这个是保持不变的。可以上面的介绍可以看出，LPR每个月是变化的，而固定加点（42个BP）在整个贷款存续期间是不变的。假设到了2020年12月份，LPR下降至3.8%，那么A个人住房按揭贷款在2021年度内执行的利率为2020年12月LPR+0.42%，也就是3.8%+0.42%=4.22%，较上一年度的贷款利率下降了1%。以后每年以此类推。特别需要说明的是，按揭贷款的利率是按年进行调整的而非按月进行调整，也就是说在每年的1月1日调整一次，执行一年。
2.转换为固定利率，这个就比较好理解了。就是在2020年转换的时候，选择固定利率不变，那么A的个人住房按揭贷款利率在贷款存续期内贷款利率一直保持5.22%不变，不管LPR是上升还是下降。
那么到底怎么选择利率的转换方式呢？下面介绍一下该如何进行决策才能尽可能的减少放贷支出呢。
一种是选择LPR+固定加点。从我国当前的利率水平和社会经济发展来看，我国的贷款利率水平仍然有下降的空间。有观点认为，我国经济保持高速发展的状态还将持续，人口红利还将继续支撑社会经济的发展，我国未来近20年的利率下降通道已经打开。另外，从欧美等发达国家社会经济发展的经验来看，在经济快速发展，人口红利不断释放期间，利率水平也都是一直处于逐步下降状态，只至社会经济发展逐步放缓，资金需求量逐步减低，利率仍保持较低水平。这也就意味着未来看的见的一段时间内，LPR将呈现平稳下降的趋势，选择LPR+固定加点的转换方式未来也就有优势。
另外一种就是选择固定利率的转换模式。那什么样的人适合选择固定利率模式呢？一是当前的个人贷款本身利率水平比较低，例如你当前的贷款利率只要三点几，你认为这个利率已经很低了，你想要维持这个利率水平，那么你可以选择固定利率模式。二是认为未来LPR会上升，从你个人的判断认定未来LPR将上升或者还有上升的空间，那么你也可以选择固定利率模式。三是我对未来利率趋势没有判断，但我觉得我当前的利率和利息支出是我能支付的起的，而且在未来我也愿意这样支付下去，那么你就选择固定利率模式。
最后，告诉大家怎么去进行完成此次的贷款利率定价模式的转换呢。前面也说了，中国人民银行要求在2020年8月31日前完成全部的转换工作，各银行金融机构也都通过自己的渠道进行了宣传。当前完成转换工作的两种主要途径，一是通过各商业的手机银行线上完成转换选择和确认工作，例如中行、工行等。另一种是通过到营业网点现场办理的方式，例如一些中小银行机构机构。
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房贷作为一种长期贷款，我还是认为随着我国经济长期发展，利率长期走低。所以不选择固定利率。
肉在砧板上，随便宰。反正都是"套路"。第一套好像是4.12%，第二套好像是5.4%，后面的首付比例很高，加上公积金部分，商贷也就40w，无所谓了。
在我看不懂lpr的前提下 我就选固定