中国指数研究院连续四年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。
我曾写过的上篇唐山楼市解读溯及2016年初（河北唐山：膨胀遭遇滑铁卢，市场进入“寒潮期”），当时唐山楼市库存去化需要13年之久，而万科毛大庆那时曾言“在唐山已转不动了，停止状态”。时隔2年，唐山还是那个唐山，楼市已不是那个楼市。万科也已筑唐7载，入主绿城南湖春晓并收购本土开发商项目，又拿下高新区双百地产新城子改造项目，唐山已成为万科战略聚焦的城市之一。品牌开发商众志拳拳在唐山攻城略地，唐山市场真实状况究竟如何？
01
经济转型已启动
第三产业增速发力
近两年来，虽然唐山面临着较重的去产能和经济转型重任，但GDP仍位居河北省内水平。2017年唐山GDP突破7000亿大关，虽然在各城市的GDP排名有所下滑，但在河北省内各城市中仍表现不俗，占河北省GDP的比重也开始止跌回升。唐山GDP占全省的比重迅速从2016年的13.6%提升至2017年的19.8%，甚至超越最辉煌的其他年份，达到历年占比。可以看出，唐山经济在2017年出现快速提升，尤其是转型的第二产业和重力打造的第三产业。
图：2010-2017年唐山GDP水平及占全省比重走势
资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从三次产业结构来看，2016年之前，唐山的第二产业占比呈下滑趋势，相应的第三产业比重逐年抬升。但2017年公开的经济数据来看，第二产业的占比又出现翘尾抬升，导致其增长的并非传统的钢铁、煤炭等产业，而是新兴装备制造、高铁装备等产业。其中，装备制造业对工业增长贡献率达到70%，唐山的高铁装备、特种机器人成为京津冀的产业基地。
图：2010-2017年唐山的三次产业结构变化
资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
再说唐山的第三产业。作为一个“重工业”拉动起来的城市，唐山的第三产业发展确实有着众多资源型城市的通病：规模小、发展慢。但值得欣慰的是，在调整过剩产能的基础上，唐山在逐渐优化和布局服务业。2016 -2017年，唐山第三产业的同比增速都逾10%，远超二产增速。如，唐山正在加快布局10个省级物流园区，培育服务业龙头企业，在世园会的基础上发展会展经济，建成中国铁路源头博物馆、中国（唐山）工业博物馆等旅游核心项目等，第三产业发展正逐渐成为经济增长的发力点。
图： 2010-2017年唐山的三次产业增速情况
资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
02
人口规模小幅增长
城镇化及京唐铁路导入购房需求
唐山的人口规模在河北省内居中上水平，常住人口在2015年以来稳居780万以上，常住人口的增长幅度基本在5‰左右。从户籍人口的自然增长率来看，唐山户籍人口自然增长率基本在8‰左右，稳步小幅上升。
图： 2010-2016年唐山户籍人口及常住人口情况
资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
唐山是一个典型的房地产内生市场，城镇化率一定程度上决定了市场未来的发展空间。2010年以来，唐山的城镇化率一直领先于河北省及平均水平。尤其是2015年以来，唐山城镇化率快速提升至55%以上，未来居住市场需求也将稳步提升。
图： 2010-2016年唐山城镇化率与河北省及对比
资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
另外，关于唐山未来的人口预判，有人认为京唐城际铁路是一把双刃剑，如果唐山经济转型继续挣扎，那么京唐将加速唐山人口和购房需求的外流。诚然，任何事情都有硬币的两面，但唐山与北京房地产价格存在显著差异，可预期的是外溢的购房人数与可能带来的回乡置业的人数相比将微乎其微。
03
房地产市场历经洗牌
进入品牌化时代
唐山的房地产市场发展可谓跌宕起伏。2008年前后，河北省提出城市建设“一年一个样，三年大变样”，唐山作为河北经济市首当其冲，在这次造城运动中唐山也做了大量的危旧平房改造工作，成为推动唐山楼市发展的催化剂。2011年左右唐山楼市达到高点，2012年住宅成交量达到历史高位。随后楼市下挫，长达5年的时间，唐山楼市一蹶不振，多家本土房企资金链断裂，房地产市场积压了大量库存。
2016年北京930调控政策之后，当时由于北京及环京地产相关调控措施出台，大量北京及环京房地产代理销售公司和中介开始向外拓展资源，唐山因房价洼地及京唐城际铁路复批等因素，楼市注入大波投资客。2017年4月开始，唐山限购政策相继推出，房地产市场回归“房住不炒”的主题。而彼时，唐山楼市的库存已大部得到去化。
图：2010-2015年唐山市区商品住宅成交量价走势
资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
唐山楼市的这一波洗牌过程中，政府开始积极推动房企并购、处理烂尾项目和补办不动产证的房地产市场深度调整模式，推动唐山楼市进入大品牌时代。
恒大收购博志旗下学庭、龙庭和御庭项目，唐山的烂尾楼龙庭已于12月初交房，五千户业主顺利入住，学庭开盘也完成10亿的销售额，政府解决了烂尾项目，开发商完成了业绩，可谓双赢。
万科和高新区政府签到协议开发新城子项目，至此长达5年的巴黎河谷烂尾项目宣告结束，万科接盘；碧桂园完成乡居假日的收购（碧桂园凤凰城）。
2017年中旬启动规模的补征程序，征缴契税，补充财政也完成了大规模长时间老旧小区没有房本的局面。
另外，2017年华润、碧桂园、新城、富力、恒大、金隅、保利、万科、荣盛等品牌房企在唐山市场持续加持，推动唐山楼市进入品牌化发展阶段。未来，唐山房地产市场将更关注产品品质、品牌及居住环境的整体提升，可谓市场之幸。
表：2017年唐山主流房地产企业经营性用地拿地金额排行
资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
04
各区域多点开花
惠及周边县市
从2017年唐山典型楼盘的成交分布来看，路北区仍是全市的成交主力，成交套数占比45%。路南区、丰南区和丰润区楼市平稳崛起，成交套数占比均在10%以上，结束之前唐山楼市路北区一支独大的局面，楼市步入多点开花的阶段。
图： 2017年唐山市重点楼盘成交区域分布
资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
路北区依托房地产的迅速发展奠定了唐山中心城区的地位。目前这里集中了众多楼盘，万科、华润、嘉里等知名企业开发的楼盘大多集中在这个区域。这一区域的新建商品房由于品质相对较好，价格也比其他区域高。路南区是一个兼收并蓄的区域，在并不大的区域中有刚需房、品质改善房，有别墅。路南区的楼盘主要集中于南湖附近。新火车站的建立，令丰南区域成为了香饽饽，市政规划、居住环境以及地理位置的优势，丰南成为了市区周边最火热的区域，吸引荣盛、碧桂园等企业的进驻，房地产市场得到快速发展。丰润—唐山收费站拆除，唐山北站雄踞丰润区域，交通便利，丰润楼市也得以发展。
从2017年唐山主城区宅地成交的区域分布来看，曹妃甸区、丰润区、丰南区和开平区的宅地规划总建面也都在10%以上，未来楼市多点开花的局面将全面打开。
图： 2017年唐山市重点楼盘成交区域分布
资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
房地产企业不仅看好唐山主城区，也在唐山周边县市频频布局。如碧桂园在遵化、迁安、滦县等均有布局，恒大则在迁安、玉田、曹妃甸滨海等地掠地。
图：部分房企唐山区域布局图
资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
这一波房地产行情也从唐山市区惠及周边县市，因品牌房企的进驻，周边县市楼市品质也得以快速拉升。
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结 语
唐山房地产市场经历了数次周期性的波动之后，历经长达5年以上的调整，虽然仍存在各种问题，但整体市场终于进入平稳发展的阶段：1.唐山经济转型已启动，第三产业增速发力；2.人口小幅增长，城镇化及京唐铁路导入购房需求；3.房地产市场历经洗牌，进入品牌化时代；4.各区域多点开花，惠及周边县市。
不可排除的是，唐山仍是重工业城市，仍具有三线城市的发展通病，但发展总是需要时间，而且唐山整体经济和楼市都逐渐向好，或许这便是品牌房企重点加持唐山的根本原因。
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中指研究院2018-02-24 13:22:16
